Suntem obișnuiți cu prețul ferm pentru aproape orice am cumpăra. În afară de construcții, foarte rar prețul poate să crească după ce semnăm un contract (în afară de credite).
Așadar, un preț ferm în construcții este un țel pe care mulți și-l doresc, însă acesta adesea mai degrabă înseamnă că plătești mai mult, nu mai puțin!
Un preț ferm înseamnă în primul rând, un contract de execuție foarte bun, care trebuie să includă anumite prevederi obligatorii.
Cum stabilești un preț ferm pentru lucrările de construcții?
La selecția de ofertă sunt invitați constructori cunoscuți, având bune referințe.
Nu trebuie să renunți la selecția de oferte atunci când selectezi constructorul
În primul rând, nu trebuie să renunți la selecția de oferte pentru desemnarea constructorului. Mai exact, prețurile vor trebui cerute tot pe baza listelor de cantități de materiale, nu la metru pătrat. De ce? Pentru că aceasta este singura modalitate de a te asigura că prețul pe care îl alegi este unul corect.
Odată ce ai primit ofertele și ai ales constructorul, pentru a primi un preț ferm pentru lucrări, trebuie să te asiguri de următoarele:
Dacă, la rândul său, constructorul a verificat foarte bine cantitățile de materiale care trebuie puse în operă. Trebuie știut că atunci când noi, arhitecții și inginerii greșim la cantități, o facem în minus, pentru că pur și simplu uităm să facem anumite măsurători!
Dacă, la rândul său, și dirigintele de șantier a făcut aceeași verificare! Atenție, unii proiectanți, pentru a preveni greșelile de mai sus, obișnuiesc să mărească aceste cantități și cu 10%! În mod normal, aceasta nu este o sarcină a dirigintelui și va trebui plătit suplimentar.
Dacă în contract sunt trecute și alte cheltuieli. Mă refer aici la consumurile temporare de energie electrică, transportul molozului și al deșeurilor, paza șantierului șamd.
Un contract de execuție cu prețul ferm nu are voie, sub nici o formă, să menționeze lucrările suplimentare. Dacă totuși ar apărea lucrări suplimentare, cel mai degrabă ele vor fi din vina clientului, care va dori anumite schimbări ce vor genera costuri suplimentare. Așadar, va trebui să ai grijă să nu faci modificări.
Va trebui să te asiguri totuși pentru cazul în care anumite lucrări suplimentare pot apărea, stabilind un mod de plată pentru acestea. Aceasta se face incluzând ca anexă la contractul de construcții și a devizului ofertă conținând prețurile unitare pentru toate materialele prevăzute în proiect, astfel încât o eventuală plată suplimentară să poată fi evaluată corect.
Exemplu de lucrări suplimentare care pot afecta totuși prețul ferm
În cursul anului trecut, la un proiect de casă tip, am fost anunțați de dirigintele de șantier, că la săpătură a fost găsit un strat destul de gros de deșeuri. Deși se făcuse un studiu geotehnic, forajele au fost făcute lângă acea umplutură.
Pe scurt, din acest motiv, colegul meu, inginerul de structuri, la recomandarea inginerului geotehnician, a dispus realizarea unor fundații mai adânci, care să depășească acest strat cu cca 15-20 cm. Această modificare a însemnat cca. 15 mc de beton, care costă peste 5000 de lei.
Cazul de mai sus a fost totuși unul fericit, pot exista cazuri când un astfel de accident geotehnic poate duce la costuri chiar mai mari.
Contructorii sunt reticenți în a accepta un contract cu prețul ferm
Ei bine, ei au suficientă experiență pentru a ști că situații neprevăzute pot apărea în mod curent. La construcțiile de case, de exemplu, costurile unor finisaje pot varia în limite foarte largi. De aceea, trebuie specificat cu multă grijă ce materiale se folosesc, cine le achiziționează, când se achiziționează șamd. Ușile interioare, de exemplu, pot varia între cca 200 de lei și 1500 de lei. La fel pot varia prețurile pentru parchet, faianță, fără să mai vorbim de obiectele sanitare.
De obicei este ușor de respectat oferta de execuție „la roșu”
Contractul cu prețul ferm pentru faza la roșu este ușor de respectat deoarece:
Lista materialelor și a manoperei este relativ mică: betoane, oțel, săpături, cofraje, cărămidă.
De obicei clientul nu face modificări structurii de rezistență, nici constructorul nu are voie să facă aceasta.
Lucrările durează 2-3 luni (pentru un proiect de casă).
Prețurile materialelor de mai sus sunt oarecum „nivelate”, adică variațiile între prețul betonului de la stațiile de betoane sunt foarte mici, fiind mulți furnizori, materialul este standardizat, tehnologiile sunt relativ bine cunoscute de cei mai mulți constructori.
Finisajele și instalațiile presupun zeci, dacă nu chiar sute de articole, ale căror prețuri pot varia foarte mult.
Concluzii și recomandări pentru contracte construcții cu prețul ferm:
Un astfel de contract trădează frica beneficiarului privind costurile neprevăzute.
Există alte metode de a controla prețul unei construcții. Acestea sunt o selecție de ofertă făcută cu grijă, precum și un proiect atât de bine „negociat” cu arhitectul, încât cele mai multe dintre semnele de întrebare care se transformă în costuri suplimentare să aibă un răspuns în proiect.
Stabilirea unui prag pentru lucrări neprevăzute. Este mai ușor ca bugetul de neprevăzute să nu fie cheltuit cu totul, decât să nu ai un astfel de buget și să-ți propui un preț ferm.